Nel condominio, rispetto agli istituti della proprietà e della comunione, si ha una situazione «mista», perché a fianco di proprietà immobiliari separate (quelle cioè degli appartamenti e più in generale delle porzioni di piano) troviamo necessariamente una serie di beni in comune. Più precisamente, negli edifici condominiali, ciascun condòmino ha la proprietà esclusiva di una porzione di piano (o di un intero piano) e la comproprietà delle cd. «parti comuni» e cioè di quelle parti del fabbricato che sono funzionali al godimento e alla migliore utilizzazione delle proprietà esclusive (es. il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale ecc.).
Le parti comuni sono in pratica quelle necessarie per l’esistenza dell’edificio condominiale o permanentemente destinate all’uso comune da parte dei proprietari dei singoli appartamenti.
In quanto strumentali al godimento delle proprietà solitarie, le parti comuni sono normalmente indivisibili, salvo che la loro divisione possa farsi senza renderne più incomodo l’uso a ciascun condòmino. La principale conseguenza di tale indivisibilità è, sempre per il condòmino, l’impossibilità di rinunziare al diritto di comproprietà sulle stesse per sottrarsi alle spese per la loro conservazione.
Delle spese necessarie per la conservazione e la manutenzione delle parti, come pure dei servizi comuni (es. portierato), i condòmini sono tenuti a farsi carico ciascuno in ragione di una determinata quota.
Il criterio fondamentale per la determinazione di tale quota è quello della proporzionalità (art. 1123 comma 1 c.c.): ciascuno deve partecipare alle spese condominiali in proporzione al valore della sua proprietà, desunto dalla tabella millesimale, la cui funzione è proprio quella di esprimere (in millesimi) i valori dei piani o delle porzioni di piano ragguagliati al valore dell’intero edificio.
L’art. 1118 c.c. stabilisce che il diritto di ciascun condòmino sulle cose comuni è proporzionato al valore del piano o della porzione di piano che gli appartiene. Per ciò che riguarda invece la partecipazione alle spese, l’art. 1123 c.c. prevede che esse sono da sostenersi in proporzione al valore della proprietà di ciascuno. È necessario, allora, attribuire un valore numerico alle proprietà individuali. A ciò provvede la disposizione di cui ai commi 1 e 2 dell’art. 68 disp. att. c.c. «Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. «I valori dei piani o delle porzioni di piano ragguagliati a quello dell’intero edificio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio».
