Il regolamento di condominio può anche essere unilateralmente predisposto dall’originario unico proprietario (o costruttore) dello stabile condominiale, prima di frazionare la proprietà del medesimo in una pluralità di proprietà esclusive e di parti comuni indivise.
Il regolamento viene in tal caso definito «contrattuale», perché richiamato in ogni singolo atto di trasferimento, pur se non materialmente inserito nel testo negoziale, del quale diventa per relationem parte integrante, traendo dalla volontà dei contraenti la propria forza vincolante.
È di natura contrattuale, seppur di origine interna al condominio, anche il regolamento risultante da un accordo tra i condòmini, raggiunto con la loro partecipazione unanime durante la vita del condominio.
Il regolamento contrattuale:
- prevale sulle norme del codice civile, salvo che si tratti di norme espressamente dichiarate inderogabili dall’art. 1138 comma 4, c.c.;
- può contenere, in aggiunta alle norme meramente regolamentari, patti impositivi di limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini in relazione alle porzioni di piano di loro esclusiva proprietà, come per esempio il divieto di sopraelevare o di dare alle singole unità immobiliari una diversa destinazione. In questo caso, per orientamento prevalente della giurisprudenza, è opportuno tuttavia che l’accordo sia trascritto ai registri immobiliari affinché possa essere opposto anche agli eventuali aventi causa.
