Storicamente, il Legislatore del 1942 ha costruito l’Istituto del Condominio partendo dal tipico fabbricato in elevazione verticale che caratterizzava il periodo. Le successive costruzioni di complessi di villette a schiera, di comprensori immobiliari con più fabbricati con beni e servizi loro destinati o la divisione di grandi complessi immobiliari storicamente appartenenti ad uniche proprietà hanno posto in giurisprudenza la problematica della normativa da applicare per la disciplina dei beni comuni ed in particolare in ordine all’applicazione analogica della disciplina del Condominio ai cosiddetti Condominii orizzontali oppure ai Super Condomini. La Legge di riforma dell’Istituto del Condominio (legge 220/2012), facendo seguito alla giurisprudenza dominante che aveva insegnato come fosse possibile l’applicazione analogica degli articoli 1117 c.c. e seguenti ai Condominii orizzontali o ai Super Condominii, con uno specifico nuovo articolo, l’articolo 1117 bis c.c., ha espressamente disciplinato l’applicazione preferenziale della normativa sul Condominio in luogo di quella generale sulla Comunione, disponendo che: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 c.c..”.
Di conseguenza, ai fini dell’identificazione del Super Condominio si può affermare che si ha un Super Condominio in tutti quei casi in cui vi sono beni o servizi comuni a più edifici costituiti in distinti Condominii, attraverso la relazione di accessorietà dei beni comuni con gli edifici appartenenti pro quota ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.
